Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có tương đối nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua căn hộ 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần chú ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm,
trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng
cách, sẽ hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng vậy,
vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực chuyên môn cân bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về bệnh dịch lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng hà khắc hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự
có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong các số ấy có khoản vay không phải
trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua căn hộ to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng vốn thu được từ thuê mướn
chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, dịch
vụ cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông thường,
khoản tiền này được thanh toán giao dịch định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ
theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có
thể thuê mướn được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ
trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi điều tra khảo sát Thị phần xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ
năng lực trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến các tháng, không chậm ngày nào. hiện giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ thuê mướn, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do suy nghĩ chạy hàng.
vì vậy, trước
khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng cho mướn
hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi các tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động ảnh hưởng
đến quyết định mua BĐS của mọi người là “xúc cảm”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chính sách cuốn hút về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc
cảm, đặt cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý cơ chế này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bước đầu phải trả lãi là lúc nào. Lúc ấy, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có tác dụng thuê mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết cơ chế ưu đãi 0% do phải đối mặt
với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc
do tiền từ cho thuê thấp trong khi Xác Suất vốn vay lại không hề thấp nên không
đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, cực tốt không nên sử dụng
vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản và chuyên
nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những
BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không
khai thác cho thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng
vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả góp lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn nếu không
sinh dòng tài chính để trang trải được lãi vay thì tốt nhất có thể nên sử dụng
vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình
(nguyên tắc hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng
thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ
ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem
xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là năng lực
chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong quá trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình
huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, di chuyển từ vùng
này qua vùng khác, hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng vốn trang
trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng
khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng
có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị
được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân
tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài khác).
7. Nắm rõ và
tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át
chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây
là một công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên
tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy công dụng.
Lãi suất
kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư
sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn
ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban
đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Nhận xét
Đăng nhận xét